Kredyt hipoteczny – raty stałe czy malejące?
Podczas konstruowania kredytu mieszkaniowego mamy do wyboru czy chcemy spłacać go w ratach równych czy też w malejących. Poniżej przedstawiamy zalety i wady każdej z nich i podpowiadamy jaką decyzję podjąć.
RATY STAŁE: przy założeniu stałego oprocentowania w okresie trwania kredytu, spłacamy co miesiąc taką samą kwotę.
zalety:
- stabilizacja finansowa, gdyż wiesz jaką kwotę musisz przygotować na ratę co miesiąc
- możesz planować inne wydatki , może nawet inne kredyty
- przez prawie połowę trwania kredytu rata stała jest niższa niż raty malejące
wady:
- znacząco wyższa wartość odsetek do zapłaty w ciągu okresu trwania kredytu
RATY MALEJĄCE: raty malejące posiadają stałą część kapitałową i zmienną część odsetkową, wraz z upływem okresu trwania
zalety:
-szybsza spłata kapitału kredytu (co może się przydać, gdy np.w pewnym momencie będziemy chcieli spłacić resztę kredytu)
- znacząco niższa wartość odsetek w całym okresie spłaty kredytu
- obniżanie się z miesiąca na miesiąc obciążenia ratą budżet u domowego
wady:
- znacząco wyższa rata w początkowym okresie trwania kredytu
- spłata wyższej kwoty w czasie gdy realna wartość pieniądza jest większa (czyli na początku kredytu)
- spłata wyższych kwot, gdy wchodzimy do naszego nowego mieszkania/domu i zazwyczaj potrzebujemy jeszcze parę groszy na dostosowanie go do naszych potrzeb
Który wariant w końcu wybrać?
Z powyższych wad i zalet, można wywnioskować, że jednak raty malejące są bardziej korzystne. W zasadzie tak, jednak w przypadku sporych kredytów i krótszych okresów kredytowania niestety malejąca rata początkowa może być nawet prawie dwa razy taka jak rata stała!
Co to może spowodować?
Po pierwsze może spowodować, brak możliwości uzyskania takiego kredytu, zew względu na brak zdolności kredytowej do obsługi takiej raty.
Po drugie na samym początku spłaty kredytu możemy dostać zadyszki finansowej (np. w przyp. utraty części dochodów) i zacząć zalegać.
Raty malejące są więc bardziej korzystne finansowo w długim okresie, ale niestety zdecydowanie bardziej niebezpieczne. Istnieje jednak sposób, żeby osiągnąć bezpieczeństwo rat stałych oraz korzyści z rat malejących.
Jest sposób!
Jest do niego wymagana nasza konsekwencja! Jest pewna prawidłowość między ratą stałą a ratą malejącą. Gdyby porównać harmonogram spłat w obu wariantach, zobaczymy, że raty te (zwłaszcza w początkowym okresie) różnią się tak naprawdę tym, że raty malejące są wyższe o pewną kwotę raty kapitałowej! Załóżmy, że jest to 600zł.
Co możemy zrobić z tą wiedzą. W banku przy podpisywaniu umowy kredytowej wybieramy raty stałe, gdyż zapewniają nam one względne bezpieczeństwo spłat. Natomiast ustalamy sobie, że oprócz raty bankowej będziemy odkładać co miesiąc np. na dobrze oprocentowaną lokatę właśnie tę różnicę (600zł) . Nasze obciążenie miesięczne będzie wyglądało tak jakbyśmy wzięli raty malejące, jednak w przypadku wielkich trudności (zdarzeń losowych, utraty części dochodu lub zdrowia) możemy przecież zrezygnować z odkładania dodatkowej kwoty , co nie byłoby już takie proste gdybyśmy mieli takie raty w banku! Natomiast gdy wszystko idzie dobrze, to możemy np. co roku dokonywać częściowej wcześniejszej spłaty kredytu (należy pamiętać tu o prowizjach za wcześniejszą spłatę) wpłacając uzbieraną kwotę + odsetki. Osiągniemy wówczas efekt tańszych rat malejących, przy zachowaniu efektu bezpieczeństwa rat stałych.
Poniżej jest przykładowa kalkulacja pokazująca raty równe i malejące dla kwoty kredytu 300 tys zł. oprocentowaniu 5,64% i okresie kredytowania 30 lat.
| rata równa | rata malejąca | |||||
| Rata | Odestki | Kapital | Rata | Odestki | Kapital | |
| pierwsza rata | 1 729.81 | 1 410.00 | 319.81 | 2 243.33 | 1 410.00 | 833.33 |
| ostatnia rata | 1 729.81 | 8.09 | 1 721.72 | 837.25 | 3.92 | 833.33 |
| w sumie: | 622 732.10 | 322 732.10 | 300 000.00 | 554 505.00 | 254 505.00 | 300 000.00 |
Po przeliczeniu pierwszej raty widzimy, że różnica między malejącą a stałą wynosi: 513,52zł
Widzimy, że części odsetkowe są w obu przypadkach takie same , czyli wynoszą po 1410zł, różnicę stanowi więc tak na prawdę część kapitałowa. Nie zwiększajmy zatem swojego ryzyka i wybierzmy raty stałe, niwelując je poprzez dodatkowe oszczędzanie w odpowiedniej kwocie.
Zachęcamy także do skorzystania z KALKULATORA RAT MALEJĄCYCH I RÓWNYCH , aby wyliczyć własne wartości.
Ten wpis już dodałem do ulubionych bo ciężko o tak konkretne wpisy.
Ten blog już dodałem do zakładaek FF bo ciężko o tak rzeczowe wpisy.